文/羊城晚报所有媒体记者邓卫东
漫画/陈春明
案件重复
房子被开了三枪,最后变??成了黄色
卖方,张先生,买方,陈先生和一家房地产中介公司于2018年3月28日签署了《物业买卖协议》,同意以张先生在南沙的物业总价人民币690,000元出售给陈先生商定,买方陈先生有权指定自然人拥有该案所涉财产。
合同签订后,陈先生按协议支付了2万元保释金,然后迅速找到了“ panner”。当三方去房地产交易中心去时,他怎么知道这笔“平价”没有满足通过电汇过程。为了尽快获得付款,张先生要求陈先生和中介公司尽快找到解决方案。
两个月后,陈先生找到了新买家,约定的成交价为133万元。几经周折,意外地重生。张先生帮助陈先生和新买卖双方完成了电汇手续后,新夫妇和买方的抵押申请信息不正确,导致银行停止向他们贷记。
那时,张先生非常担心,因为他与开发商签订的合同规定,如果他不按时付款,尽管他和陈先生以及新成立的Kif,他将支付交易金额的0.1%罚款。承包商对违约也负有相同的责任,违约金是真实的。
漫画/陈春明
因此,他立即要求陈先生和两个新买主一次性支付购买价,并对任何违反合同的行为负责,但未成功。
张先生认为,陈先生已与本人签订了《房地产销售协议》,该合同的订约方应承担付款义务。新购买者和新婚妻子是该物业的实际所有人。在此期间处于中间时,还应承担付款义务。持续匹配这一系列交易的中介机构并未认真采取任何行动来支持新买家夫妇的信用数据的核实,没有积极检查其表现,也没有履行其作为诚实,信用和尽职调查经纪人的义务。违反合同和三方的过失造成了自己的利益损失。因此,张先生共同起诉了三方,要求三名被告分担责任。
法院结果
房地产投机者最终白费了事,偷了鸡却没有丢米!
在诉讼中,张先生,陈先生和中介公司一致确认,该案所涉财产的实际交易价格为69万元,详见《房地产买卖协议》。签订合同时,陈无权购买房屋,并与张先生签署了《房地产销售合同》,以赚取转让费。
法院裁定陈先生无意购买该案涉及的财产,张先生也知道陈先生并非该案所涉财产的实际购买者,他只是想获得转让利益。通过将转让命名为第三方,因此两党的“房地产销售合同”是用词不当且无效的合同。
此外,张先生与新买主和夫妻签订的“广州股票房买卖合同”,除约定的价格外,不是实际交易价格,当事人的真实意图和内容。违反法律和行政法规的强制性规定。这应该是合法和有效的。这对新购房者没有履行约定的购房付款义务,应继续执行合同并承担因违约而承担的69万元赔偿责任。《广州市房地产买卖协议》规定,滞纳金是按未支付住房给付金的0.05%的标准,由违法者支付违约金。法院不支持张先生主张该标准超过标准的说法。。
考虑到张先生在合同无效方面的缺点,法院支持陈先生要求支付未付房屋付款利息的请求。但是,对于新买家的未付购房款,陈先生应负责向张家辉先生额外偿还69万元人民币。
作为中介的中介公司不是合同的买卖双方。张要求他对上述债务负有共同责任,法院将不支持。
律师解释因表达不正确而签订的房地产销售合同无效
广东诺辰律师事务所合伙人李艳玲律师说:
1.《中华人民共和国民法通则》第146条规定,犯罪者及其同伴错误地陈述所实施的民事行为是无效的。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项,如果合同损害了公共利益,则该合同无效。第58条规定,根据合同获得的财产在合同被取消或撤销后应归还,如果无法归还或不需要,则将以折扣代替。有缺陷的一方将对由此造成的损失赔偿另一方。如果双方有过错,则各自承担责任。
2.在上述情况下,当卖方张先生和名义买方陈先生签署“房地产销售合同”时,双方都知道陈先生只想成为“闪电投机者”:支付定金后20,000元人民币,案件涉案财产出去赚取了投机费,最后一对新买家才是真正的买家。
张先生和陈先生之间的房地产销售合同不是双方的真正含义,并且有一些行为破坏了政府对房地产市场的宏观控制,逃避了国家税收等,并损害了公共利益。根据上述法律,合同应无效。合同无效的后果应由缔约双方根据其缺陷承担。
本期案件提醒人们,想要戴白手套的陈先生和有着类似想法的“投机者”:以“眨眼”和牟利为目的签订销售合同是有风险的。如果实际买方无法向卖方支付全部购买价格,则使合同无效的主要失败方必须对卖方进行额外的清算负责。
卖家张先生虽然了解内幕但正在合作,也因合同无效而犯了一定的错误,他要求陈先生支付未付住房给付金的利息,法院对此不予支持,也就是说,相应的损失必须由法院承担。
来源|羊城晚报羊城学校
主编|詹青
批准|郑宗敏
实习生|赵妙芬