2009年,电影《车主奏鸣曲》发行。影片展示了业主与房地产公司之间的矛盾与冲突。业主和房地产公司似乎是敌人。
电影中反映的现象存在于许多商业和住宅社区。中国人民大学的“社区治理”研究团队对北京的100多个住宅社区进行了调查。结果显示,业主与物业管理公司发生严重纠纷的80%的社区造成了人身暴力冲突(不包括威胁和恐吓),占37%。
一方面,很多社区没有得到最基本的服务,业主抱怨房地产公司的服务不好,想改行房地产公司并解雇财产。
一方面,房地产公司继续被迫退出社区,因为他们无法收取房地产费用,无法维持基本成本收入并且无法继续正常运营。例如,在上海,一些行业代表估计,超过三分之一的社区股份面临服务危机,一些居住8-10年的共享公寓可能会变成“烫手山芋”。
在大多数商业和住宅社区中,房地产公司与所有者之间的矛盾日益加剧,导致双方都流失。房地产公司无法继续下去并失去工作,所有者失去了房地产公司最基本的服务,并且垃圾尚未清理干净,是人为经营的,个别社区欠公用事业账单给公用事业,导致停电和缺水……条件恶劣的个别社区已成为社会不稳定的因素。
不信任,不维修,不合作,最终形成恶性循环,你们两个都输了!
为什么业主与房地产公司之间的关系如此对立和尖锐?
一是房地产公司本身的问题
由于以前的计划系统的影响,一些房地产公司未能提高服务业主的意识,因为他们认为他们仍然是管理业主的准行政组织。在许多社区中,房地产公司是建筑商,即某些“物业前公司”,也是开发商的子公司或孙子。尽管这家房地产公司多年来一直活跃于社区,但它并没有与业主平等地谈判和签订服务合同。相反,这是一种不平衡的“无业务”服务和强制性收费。一些问题最初是由开发商留下的,而这是开发商的问题。但是,由于房地产公司是开发商的子公司,因此房地产公司无法摆脱开发商为该问题掩盖问题的压力。开发人员,并逃避开发人员的责任。也有一些房地产公司,如在“业主索纳塔”中所描述的,公司的主要负责人具有私人利益,为了保护自己的私人利益,为避免自己的私人利益丢失,采用非法手段对待主人。
第二是开发商的遗产在许多社区中,由于开发商的遗留问题,例如住房质量差,支持房地产的质量差,违法开发,违反当时的规划等,业主没有发现这些问题与购买和搬入有关,在问题被发现后的一定时间后,开发商是不负责任的并且不会解决它,这从两个方面影响了房地产公司的服务:一方面,房地产的质量较差房地产公司无法在低质量的硬件上提供高级服务。其次,业主可以轻松地将其对开发商的投诉转化为对房地产公司的投诉。这样,原先成为所有者与开发商之间矛盾的东西,已经变成所有者与房地产公司之间的矛盾。由于许多房地产公司是开发商的子公司或孙子,并且与开发商有联系,因此这种情况更加严重。
第三是业主的问题《财产法》使所有者能够通过共同决定行使管理共同所有权或共同所有权的权利,例如,起草和修改建筑物及其相关财产的行政规则,选择和解雇房地产服务公司或其他经理。在国家一级,大多数市政当局尚未建立自己的组织或所有者委员会。尽管有些市政府成立了业主委员会,但实际上并没有发挥作用。您不能通过公开,公平,公正的谈判并在充分参与的基础上,就业主对共同财产或共同财产的管理作出联合决定。合同的形式在房地产服务合同中表达和复制。这就是原来的所有者与所有者之间的矛盾。例如,上述所有者违反停车规则的示例很容易变成所有者与房地产公司之间的矛盾。
在现实的社区生活中,房地产管理的基本功能是清洁,绿色维护,公共秩序维护以及公共设施和设备的维护。业主的问题,例如开发商留下的住宅物业的质量,在社区中处理有关非法建筑的投诉以及快递的处理等,都超出了房地产服务提供商的服务范围,增加了家禽,破坏绿色蔬菜和干燥。服装,被子和谷物等行为受到长期习惯的精确影响,因此受到各种因素的限制,这些问题无法有效,彻底地解决。
由于相关法律法规尚未实际执行,因此政府职能部门没有做出一致的努力或不作为,房地产公司没有行政执法,处罚和强制性权力,然后可以进行违法建筑,破坏活动。绿色蔬菜和汽车免受侵蚀。调查并排除诸如清理和堵塞火道的问题。再者,快递公司及其他服务行业的经营不规范所产生的误解,矛盾和纠纷直接传递给房地产服务公司,这显然直接导致业主对房地产公司的不满。正是由于责任界限不明确,社区中的个人所有人,无论他们在表达dIt时是基于对权利保护或对特定利益的保护意识,还是房地产服务公司的先驱,以及房地产服务公司对此承担了责任。无端的误解和指责。从房地产公司的角度来看,有必要制定一个为业主提供服务的目标。在接管社区的房地产服务时,需要感觉到所有权力都来自业主的共同决定。从签订合同之日起,所有权力,即服务内容和辅助行政管理的权利,必须在房地产服务合同中明确说明。
解决财产与所有者之间矛盾的方法,一方面取决于财产的雇员。对财产管理人员的理解和沟通与交流的能力,是解决与所有者之间矛盾的关键。另一方面,必须有一定质量的房地产公司作为平台。房地产公司的每个员工都承担着房地产服务的任务,并承担着提高所有者对房地产概念的接受程度的社会责任。房地产企业自身也要发现问题,实行规范化管理,加强对房地产从业人员的培训,房地产企业继续需要聘请高技能人才加入房地产团队。